Кому сегодня доступна ипотека в Армении?
ЕРЕВАН, 27 июля. /АРКА/. Премьер министр Армении Никол Пашинян объявил о запуске ипотечной программы социального назначения с беспрецедентно низкими процентными ставками. Премьер согласился с мнением граждан, согласно которому процентные ставки в Армении по ипотечным кредитам и, в целом по кредитам, высоки. Он сообщил, что правительство уже начало процесс по урегулированию этого вопроса.
Информационное агентство "АРКА" захотело выяснить, насколько реально снизить процентные ставки по ипотеке при нынешней экономической ситуации, а также насколько доступно приобретение жилья в ипотеку в Армении.
Что говорит статистика?
По данным Центробанка Армении, объем ипотечного кредитования армянскими банками на конец мая 2018 года составил 214,6 млрд. драмов, причем только в драмах – 117,3 млрд. драмов. При этом за последние 5 лет ипотечное кредитование банками выросло на 62%, а за 10 лет - в 3,3 раза.
По последним данным ЦБ, средняя ставка по ипотечным кредитам для физических лиц на конец мая составляла 11,3%, притом, что средняя ставка по драмовым кредитам сроком более года в мае составляла 12,81%.
Можно ли снизить ставки?
По мнению доктора экономических наук, профессора, главы исследовательского центра "Альтернатива" Татула Манасеряна, реализовать специальную программу ипотечного кредитования по беспрецедентно низким ставкам в Армении возможно.
Он считает, что данная программа должна осуществляться на основе государственного и частного партнерства, взаимодействия с Центробанком и международными финансовыми структурами.
"В стране есть свободные ресурсы, но их очень мало. Поэтому надо всегда рассматривать кредиты, предоставляемые международными организациям, которые зачастую выделяют финансирование по тем или иным программам по доступным ставкам. Необходимо использовать все имеющиеся ресурсы для решения социальных вопросов населения ", - сказал Манасерян.
Научный сотрудник Института Кавказа, экономист Грант Микаелян пояснил, что ныне действующие условия предоставления ипотеки обусловлены финансовым рынком и в целом экономической ситуацией в стране.
Он отметил, что ставки по кредитам за последние годы снижались, и если три-четыре года назад они были высокие по постсоветским меркам, то сейчас их можно назвать приемлемыми в связи с некоторой стабилизацией экономической ситуации в стране.
Эксперт считает, что ипотечную программу социального назначения с беспрецедентно низкими ставками реализовать возможно, но с некоторыми оговорками.
Микаелян сказал, что в развивающейся стране есть предел для снижения процентных ставок по кредитам, и надо учитывать существующие факторы рисков, к примеру, фактор риска войны.
«Учет рисков дополнительно завышает процентные ставки как по внутренним кредитам, так и по кредитам, которые предоставляются международными организациями Армении и армянским банкам ", - отметил он.
В то же время он подчеркнул, что ставка не может быть ниже ставки рефинансирования (6%) и доходности еврооблигаций.
«Ипотечные ставки можно снизить рыночными инструментами только при стабилизации экономики, когда будет возможно дальнейшее снижение ставки рефинансирования, ставок по евробондам и одновременно при повышении доходов населения. Но это - долгосрочная задача», - заявил эксперт.
Он уточнил, что снизить ставки можно будет при условии госсубсидирования в рамках государственных программ.
Сегодня в Армении уже действует ряд таких госпрограмм и поощрительных мер, в частности, возможность компенсации процентов по ипотеке за счет подоходного налога заемщиков.
Программа госсодействия ипотечным заемщикам, предполагающая возврат подоходного налога для компенсации процентов по ипотеке, в Армении начала действовать с 2015 года. По данным Комитета по госдоходам, в процесс компенсации процентов по ипотеке за счет подоходного налога по положению на 20 июля 2018 года вовлечено 3378 заемщиков, а совокупный объем возвращенных из госбюджета средств по линии подоходного налога физлиц за весь период действия программы составил 6,1 млрд. драмов.
Кому сегодня доступна ипотека?
Чтобы понять, кто может сегодня в Армении приобрести квартиру в ипотеку, необходимо ознакомиться с условиями рынка и реализуемыми программами.
Но для начала отметим, что среднемесячная зарплата в стране сегодня колеблется от 167 223 драмов ($346) до 199 769 драмов ($414). Вместе с тем самая высокая зарплата в Армении зафиксирована в сфере информации и связи - выше 400 тыс. драмов ($829), а самая низкая – в сфере сельского хозяйства – примерно 120 тыс. драмов ($248,9).
При этом минимальная зарплата в стране составляет 55 тыс. драмов.
Почем жилье?
Среднерыночная цена 1 кв. метра жилья в многоквартирных зданиях, по последним данным Госкадастра недвижимости за апрель 2018 года, составляет от 160 тыс. драмов ($330) до более 500 тыс. драмов или $1 037 в зависимости от местонахождения.
В Армении сегодня действуют две рефинансирующие компании - "Национальная ипотечная компания" и "Жилье молодым", единственным акционерами которых является Центральный банк. Данные компании осуществляют различные ипотечные программы с государственным субсидированием.
Основные условия покупки жилья в ипотеку в рамках программ "Национальной ипотечной компании" с армянскими банками следующие: сумма кредита составляет до 35 млн. драмов, срок погашения – 10-15 лет, предоплата – 30%, а номинальная ставка – 11-13%.
Условия классической программы "Жилье молодым" таковы: сумма кредита – 17,5 млн. драмов, срок – 10-15 лет, предоплата – 30%, а ставка – 9,5% (2% - субсидируются).
В отличие от специальных программ, ипотека за счет собственных средств кредитных организаций предоставляется на более длительный срок - до 30 лет, но здесь условия жестче, в частности, процентная ставка может быть выше и предоплата больше.
Немного математики
Допустим, вы участник программы "Доступное жилье молодым семьям" и решили купить бюджетную квартиру в Ереване стоимостью примерно в 14 418 600 драмов ($30 тыс.), по ставке в 10%, сроком погашения - 15 лет и предоплатой 30% (более 4,3 млн. драмов или $9 тыс.).
В этом случае ежемесячные аннуитетные платежи (вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остается постоянным на всем периоде кредитования) составят 108 460 драмов (расчеты сделаны онлайн калькулятором одного из банков Армении. - Ред).
Кому доступна ипотека?
Взять ипотеку на таких условиях может позволить себе семья, чей общий ежемесячный доход составляет в среднем от 300 тыс. драмов. Это та сумма, которая позволяет обеспечить ежемесячные личные расходы, естественно, с багажом существенных накоплений для предоплаты и экономии на себе в течение 15 лет.
По последним данным Нацстаткомитета Армении, 4% работающих граждан получают зарплату ниже минимальной, а 11% на уровне минимальной. Выше минимальной зарплаты, в частности, не более ее трехкратного размера (около 165 тыс. драмов), получают 67,3% трудящихся. Но это все равно ниже среднемесячной зарплаты. И только у 17,8% трудящихся зарплата выше, чем трехкратный размер минимальной зарплаты.
Таким образом, с учетом уровня бедности, высокой безработицы и разброда в доходах приобрести жилье за счет ипотечного кредита может далеко не всякая семья в нашей стране.
И поэтому начатый правительством процесс по либерализации условий ипотечного кредитования на сегодня является весьма и весьма востребованным. -0-
