Активизация рынка недвижимости Армении начнется с сегмента жилья
Эксклюзивное интервью президента корпорации недвижимости «Акцерн» Акопа Багдасаряна информационному агентству «АРКА»
«АРКА» - Как Вы оцените сложившуюся на армянском рынке недвижимости ситуацию в посткризисный период?
А.Багдасарян - Настоящий этап на армянском рынке недвижимости я считаю стартовым для осуществления серьезных шагов и мероприятий по обеспечению активизации на рынке. В настоящее время реализуется множество программ и шагов, которые пока недостаточно координированы. То есть работы проводятся и в части развития ипотеки, и в части оказания финансовой помощи застройщикам, но пока в них нет достаточной координации.
Сейчас мы обобщаем результаты своей работы, и правительство проводит переучет программ и шагов, в которых участвуем и мы. Этот этап внесет большие уточнения в программу действий, что позволит в течение нескольких месяцев активизировать рынок. Конечно, успех я связываю и с другими важными задачами, например, в обязательном порядке должно быть проведены несколько мероприятий, которые станут залогом успеха.
«АРКА» - О каких мероприятиях идет речь?
А.Багдасарян - Наиболее важным мероприятием является упорядочение ипотечного поля, поскольку при наличии целого спектра программ по развитию ипотеки их необходимо объединить в единый комплекс, включающий реформирование законодательной базы, пересмотр стандартов и продление сроков ипотеки, что позволит обеспечить доступность кредитования.
В настоящее время средства ипотечного кредитования доступны 1-2% людей, и это не оказывает существенного воздействия на ситуацию на рынке. Чтобы быть реально полезной для экономики, ипотека должна быть доступна большему числу людей
В Армении необходимо изменить объемы и стандарты предоставления ипотечных кредитов, чтобы увеличить вовлеченность граждан, предоставить среднему классу возможность пользоваться ипотекой. Только в случае массового применения этой стратегии она принесет плоды, и если этот шаг будет сделан, то он по цепочке приведет к другим положительным действиям, активизирует рынок.
«АРКА» - Как Вы оцените последние антикризисные меры правительства Армении, например, предоставление помощи застройщикам?
А.Багдасарян - Шаги предпринимаются, но их пока недостаточно, хотя само по себе то, что подобные шаги делаются, уже является положительным фактором. Быть может правительство излишне осторожно при реализации программ. Я не говорю, что осторожность не нужна, просто на настоящем этапе необходимо пойти на некоторый риск, а когда наша экономика встанет на сильную основу и станет возможным применение более серьезных контрольных механизмов, можно будет проявить большую осторожность.
На сегодня подходить к решению вопроса радикально осторожно не стоит - законы рынка требуют более рискованных действий, после чего можно уже заняться регулированием сферы, мы же пытаемся урегулировать сферу с самого начала.
«АРКА» - Уже несколько месяцев в Армении действует Национальный ипотечный фонд. По-вашему мнению, привело ли это к активизации ипотечного кредитования?
А.Багдасарян – Одного только создания структуры мало – необходимо обязательное изменение стандартов. Наше видение относительно препятствий, мешающих развитию ипотеки в Армении, мы уже представили правительству Армении. К счастью, в настоящее время наш голос услышан ответственными должностными лицами, тогда как ранее - год или два назад - к нему не прислушивались. Сейчас наша позиция учитывается, и вносятся соответствующие изменения в стратегии и планы действий.
«АРКА» - Влияние мирового кризиса уже привело к сокращению спроса на недвижимость в Армении. Можно ли прогнозировать восстановление спроса на рынке, и с какого сегмента – жилой или коммерческой недвижимости он начнется?
А.Багдасарян – Спрос на недвижимость уже начал постепенно восстанавливаться, при этом спрос на жилье превышает спрос на коммерческую недвижимость. Активизация рынка недвижимости началась именно с сегмента жилой недвижимости, что впоследствии приведет и к активизации коммерческого сегмента.
Активизация блока коммерческой недвижимости – земля, магазины и офисы - связана с инвестиционной политикой, и в настоящее время отходит на второй план. Полноценную активизацию рынка недвижимости Армении мы сможем почувствовать, когда активизируется и коммерческий блок.
Этот блок крайне важен, поскольку именно в сегменте коммерческой недвижимости сосредоточены сделки с землей и связанные с этим инвестиции. Если мы говорим о приобретении земельных участков, здесь только покупкой земли дело не ограничивается, поскольку землю могут приобрести за 100 тысяч долларов, а инвестиций осуществить на миллионы долларов.
Поэтому мы должны ждать активизации блока коммерческой недвижимости, которая начнется после восстановления рынка жилья, после того как определенные элементы доверия населения на рынке жилой недвижимости будут перенесены в сегмент коммерческой недвижимости. Коммерческий сегмент пока находится в более выжидательном положении и требует пересмотра инвестиционной политики, улучшения микроклимата.
«АРКА» - В настоящее время некоторые эксперты советуют повременить с инвестициями в недвижимость. Какой совет дадите Вы - стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость, следует ли ограничиться инвестициями в сегмент жилья или сейчас перспективнее вкладывать капитал в землю?
А.Багдасарян – Естественно, недвижимость сама по себе прибыльная сфера, но, к сожалению, могу сказать, что если крупным компаниям поле дает возможность для работ, то малые и средние компании не могут полностью воспользоваться возможностями рынка из-за законодательных препятствий.
Например, при продаже вторичной недвижимости уплачивается НДС, что является серьезной проблемой для малого и среднего бизнеса. Это делает бессмысленным их присутствие на рынке, хотя участие МСБ, так называемых пассивных инвесторов, - крайне важно, поскольку экономика не может развиваться только посредством оптовой торговли, свой вклад должна вносить и розничная торговля. Оба сектора связаны и без активизации одного невозможна активизация другого.
Что же касается того, куда инвестировать, то здесь все зависит от размера инвестиций, средств, которыми располагает инвестор. Например, если инвестор располагает 2 млн. долларов, то я посоветую ему приобрести земельный участок и заняться застройкой, если речь идет о 100 тысячах долларов, то здесь рациональнее инвестировать в сегмент жилья.
«АРКА» - Как кризис сказался на рынке недвижимости в областях Армении, и где ситуация сложнее в областях или в столице республики?
А.Багдасарян - В областях Армении ценообразование и тенденции тесно связаны с тенденциями и процессами в Ереване. Чем дальше область, тем слабее эта связь. Области, расположенные ближе к столице, больше связаны с Ереваном, и тенденции здесь аналогичны процессам на рынке недвижимости Еревана.
Некоторые города, например Цахкадзор, можно рассматривать как один из поясов Еревана. Так что тенденции в областях Армении во многом аналогичны процессам в Ереване.
«АРКА» - В сравнении с рынками недвижимости наших соседей по региону насколько развит армянский рынок?
А.Багдасарян - Армянский рынок недвижимости по сравнению с грузинским более развит, но инвестиционный микроклимат в Грузии благоприятнее, чем в Армении. Если мы не предпримем мер для улучшения нашей инвестиционной среды, то наступит время, когда наше преимущество сойдет на нет.
«АРКА» - Насколько активны в кризисных условиях иностранные инвесторы? Насколько наш рынок недвижимости интересен для иностранных инвестиций?
А.Багдасарян – Активны, в первую очередь, на армянском рынке недвижимости наши соотечественники из-за рубежа, в последнее время большую активность проявляют российские инвесторы.
Есть большая активность со стороны наших соотечественников из Ирана. Если составлять некий рейтинг активности, то на первом месте окажется Россия, затем Иран, США, а потом уже другие страны.--0--
